賃貸と持ち家どっちが得？生涯コストをシミュレーションで徹底比較【2026年】

家賃12万円の賃貸に50年間住んだ場合の総コストは約7,700万円。4,000万円のマンションを35年ローン（金利1.5%）で購入した場合の総コストは約7,100万円。持ち家のほうが約600万円安くなりますが、この差は金利・物件価格・家賃水準によって大きく変わります（2026年時点の試算）。

「賃貸vs持ち家」に正解はあるか

結論から言うと、万人共通の正解はありません。ただし、自分の条件で数字を出してみると、どちらが経済的に有利かはかなり明確に見えてきます。

このコラムでは、賃貸・持ち家それぞれの「見える費用」と「見えにくい費用」を全部出した上で、具体的な数字で比較します。ご自身の条件で試算したい方は賃貸vs持ち家比較シミュレーションを使ってみてください。

賃貸の生涯コスト

家賃12万円の物件に50年住む場合を計算してみます。

項目	月額/年額	50年間の総額
家賃	12万円/月	7,200万円
更新料（2年ごと）	家賃1か月分	300万円
火災保険	約1万円/年	50万円
引越し費用（3回想定）	30万円/回	90万円
合計		約7,640万円

家賃は一切資産にならず、50年間純粋に消えていくお金。ただし修繕費やリフォーム費用は大家負担なので、突発的な出費はほぼありません。

賃貸のもうひとつの隠れコストは家賃の値上げ。都市部では2年ごとの更新時に値上げされるケースがあります。年1%の値上げを想定すると50年の家賃総額は約1,000万円増えて8,200万円超に。

持ち家の生涯コスト

4,000万円のマンションを頭金400万円＋35年ローン（借入3,600万円・金利1.5%）で購入した場合。

項目	金額
頭金	400万円
ローン返済総額（35年）	約4,590万円
固定資産税（50年）	約600万円
修繕積立金（50年）	約720万円
管理費（50年）	約600万円
火災・地震保険（50年）	約150万円
購入諸費用	約250万円
総コスト	約7,310万円
住宅ローン控除（13年）	−約300万円
実質総コスト	約7,010万円

ローン完済後の36年目以降は、固定資産税＋修繕費＋管理費の年間約38万円（月約3.2万円）だけで住める。ここが賃貸との大きな違い。

ただし、マンションの修繕積立金は築年数とともに値上がりするのが一般的です。築30年を超えると月3〜5万円になることも。大規模修繕の一時金負担が発生するケースもあります。

持ち家にかかる固定資産税がいくらになるかは、固定資産税計算ツールで物件情報を入力して確認できます。

損益分岐点は何年？

上の条件で比較すると、約18年で持ち家の累計コストが賃貸を下回り始めます。

10年時点：賃貸1,560万円 vs 持ち家1,950万円（持ち家が高い）
18年時点：ほぼ同額
30年時点：賃貸4,800万円 vs 持ち家5,100万円（差が縮小）
35年以降：ローン完済で持ち家のコストが激減

ここが分かれ目です。15年以内に引っ越す可能性が高いなら賃貸、20年以上住み続けるなら持ち家が経済的に有利になりやすい。

ただしこの分岐点は物件価格・家賃・金利の組み合わせで大きく変動します。ご自身の条件で確認するには賃貸vs持ち家比較シミュレーションをどうぞ。

賃貸のメリット・デメリット

メリット

引越しの自由度が高い。転勤・転職・家族構成の変化に対応しやすい
修繕費は大家負担。設備故障も原則大家持ち
住宅ローンのリスクがない。金利上昇や収入減で破綻する心配なし
固定資産税がかからない

デメリット

家賃を払い続けても資産にならない
更新料が2年ごとにかかる（首都圏は家賃1か月分が一般的）
高齢になると審査が通りにくくなる場合がある
リフォームの自由度が低い

持ち家のメリット・デメリット

メリット

ローン完済後は住居費が大幅に減る
資産として残る（売却・相続が可能）
住宅ローン控除で最大13年間の税金還付
リフォーム・リノベーションが自由
団体信用生命保険で万が一の際にローンが免除

デメリット

初期費用が大きい（頭金＋諸費用で物件価格の15〜20%）
金利上昇リスク（変動金利の場合）
修繕費・固定資産税は自分で負担
簡単に引越しできない（売却に時間がかかる）
災害リスク（地震・水害で資産価値が下がる可能性）

2026年の住宅ローン金利動向

住宅ローンの金利は「賃貸vs持ち家」の判断に大きく影響します。

2026年時点の住宅ローン金利は、変動金利が約0.3〜0.6%、固定金利（全期間固定・フラット35）が約1.5〜2.0%で推移しています。日銀の利上げ局面が続いているため、変動金利は今後さらに上昇する可能性があります。

住宅ローンの月々の返済額を確認したい方は住宅ローンシミュレーションで借入額・金利・返済期間を入力して計算できます。年収からいくらまで借りられるかは住宅購入予算シミュレーションでも確認可能です。

こんな人は賃貸向き / こんな人は持ち家向き

賃貸向き	持ち家向き
転勤・転職の可能性がある	同じ場所に20年以上住む見込み
ライフプランが未確定	家族構成がほぼ確定
まとまった頭金がない	頭金＋諸費用を用意できる
金利上昇リスクを取りたくない	住宅ローン控除を活用したい
住居より他の投資に回したい	ローン完済後の低コスト生活を重視

まとめ

賃貸50年の総コスト：約7,700万円（家賃12万円の場合）
持ち家50年の総コスト：約7,000万円（4,000万円・金利1.5%の場合）
損益分岐点は約18年。15年以内なら賃貸、20年以上なら持ち家が有利
ただし金利・物件価格・家賃の条件で大きく変わる
自分の条件で比較するのが一番確実

賃貸vs持ち家比較シミュレーションで、ご自身の家賃・物件価格・金利を入力して生涯コストを比較してみてください。

※本記事のシミュレーション結果は概算です。実際の費用は物件・地域・金融機関等の条件により異なります。住宅購入に関する判断は不動産会社・ファイナンシャルプランナー等にご相談ください。

管理用メモ

出典リスト

国土交通省住宅市場動向調査 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000015.html
住宅金融支援機構フラット35金利情報 https://www.flat35.com/kinri/index.html
国税庁住宅借入金等特別控除 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

計算例検証記録

#	記事の記述	計算根拠	一致
1	賃貸50年→約7,640万円	12万×12月×50年+更新料25回×12万+保険50万+引越し90万 = 7,200+300+50+90=7,640万	✅
2	ローン返済総額約4,590万円	3,600万・1.5%・35年→月約11万×420回≒4,590万	✅
3	実質総コスト約7,010万円	400+4,590+600+720+600+150+250-300=7,010万	✅

工具リンク

fuerumo.com/chintai-vs-mochiie/ — 賃貸vs持ち家比較シミュレーション
fuerumo.com/jutaku-loan/ — 住宅ローンシミュレーション
fuerumo.com/jutaku-yosan/ — 住宅購入予算シミュレーション
fuerumo.com/kotei-shisanzei/ — 固定資産税計算ツール

来年更新ポイント

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