住宅ローン控除とは？2026年の控除額・条件・計算例をわかりやすく解説

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンの年末残高の0.7%が所得税から直接差し引かれる制度です。 3,000万円を借りて金利0.5%・35年返済の場合、13年間の控除合計は約222万円。月々の返済額約77,876円に対して、年間約17万円が還付される計算です（国税庁 No.1211-1 住宅借入金等特別控除、住宅ローンシミュレーションで計算）。

住宅ローンを組んで家を買った人が、毎年国からお金を返してもらえる。そう聞くと信じがたいかもしれませんが、これは税法に明記された正式な減税制度です。新築でも中古でも、条件を満たせば最長13年間の所得税控除を受けられます。

ただし初年度だけは自分で確定申告が必要だったり、住宅の省エネ性能によって控除上限額が異なったり、知らないと損をするポイントがいくつかあります。この記事では2026年入居の場合の控除額を、具体的な数字で解説します。

控除額の計算方法

計算式はシンプルです。

年末のローン残高 × 0.7% ＝その年の控除額

この金額がまず所得税から差し引かれ、所得税で引ききれない分は住民税からも控除されます（住民税の控除上限は97,500円）。

iDeCoやふるさと納税の「所得控除」とは違い、住宅ローン控除は税額控除。税金を計算した後に直接差し引くため、節税効果が大きいのが特徴です。

2026年入居の借入限度額

住宅の種類によって、控除の対象となる借入限度額が異なります。

新築住宅

住宅の種類	一般世帯	子育て世帯	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年

中古住宅

住宅の種類	一般世帯	子育て世帯	控除期間
認定住宅・ZEH水準	3,500万円	4,500万円	10年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	10年

「子育て世帯」とは、18歳以下の子どもがいる家庭、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯です。該当する場合は上限額が引き上げられます。

具体的な計算例

借入3,000万円・金利0.5%・35年返済の場合

年目	控除額
第1年	約204,000円
第5年	約182,000円
第10年	約154,000円
第13年	約136,000円
13年合計	約222万円

月々の返済額は約77,876円。年間の控除額は約15〜20万円なので、実質的に2〜3か月分の返済が戻ってくるイメージです。

借入3,500万円・金利0.4%・35年返済の場合

月々の返済額は約89,317円。13年間の控除合計は約258万円。

借入4,000万円（ZEH住宅）・金利0.5%の場合

月々の返済額は約103,834円。ただしZEH住宅の借入限度額は3,500万円のため、4,000万円全額ではなく3,500万円を上限として控除が計算されます。13年間の控除合計は約289万円。

月々の返済額を確認するには住宅ローンシミュレーション、年収から購入可能な物件価格を逆算するには住宅購入予算シミュレーションをご利用ください。

適用条件

住宅ローン控除を受けるには、以下の条件をすべて満たす必要があります。

自分が住むための住宅である（投資用・賃貸用は不可）
ローンの返済期間が10年以上
合計所得金額が2,000万円以下
床面積が50㎡以上（所得1,000万円以下の場合は40㎡以上）
取得後6か月以内に入居している

国籍や在留資格は条件に含まれていません。日本に住所があり、上記を満たしていれば適用されます。

初年度は確定申告が必要

住宅ローン控除で最も注意すべき点がこれです。1年目は必ず自分で確定申告をしなければなりません。 会社の年末調整では対応できません。

確定申告に必要な書類：

確定申告書
住宅借入金等特別控除額の計算明細書
銀行の年末残高証明書
登記事項証明書
売買契約書のコピー
マイナンバーカード

期限は毎年2月16日〜3月15日。万一忘れても、5年以内なら「還付申告」として後から申請可能です。

2年目からは年末調整で自動処理されます。 税務署から届く控除証明書を会社に提出するだけです。

ふるさと納税・iDeCoとの併用

住宅ローン控除は所得税を大幅に減らすため、他の節税制度との兼ね合いが重要です。

ふるさと納税との併用： 可能ですが、住宅ローン控除で所得税が大きく減った後は、ふるさと納税の控除上限額も下がります。併用する場合は先に住宅ローン控除の金額を把握してから、ふるさと納税の上限を確認しましょう。

iDeCoとの併用： iDeCoは所得控除、住宅ローン控除は税額控除なので、計算の仕組みが異なります。iDeCoで課税所得が減ると、住宅ローン控除で引ききれない金額が増える可能性があります。住宅ローン控除の恩恵が大きい最初の数年間は、iDeCoの掛金を調整するのも選択肢です。

よくある注意点

面積要件の落とし穴

不動産広告に記載される面積（壁芯面積）と、登記簿上の面積（内法面積）は異なることがあります。マンションの場合、広告では55㎡でも登記簿では49㎡ということもあり得ます。控除の適用は登記簿面積で判断されるため、購入前に必ず確認してください。

繰上返済の注意

繰上返済で返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の適用が終了します。繰上返済自体は利息軽減に有効ですが、残りの返済期間が10年を下回らないよう注意が必要です。繰上返済と投資のどちらが有利かは繰上返済 vs 投資比較シミュレーションで確認できます。

転居・賃貸に出す場合

住宅ローン控除は「自分が住んでいること」が条件です。転勤などで引っ越す場合、転出届を提出した時点で控除は中断されます。ただし、再び戻って住み始めた場合は残りの期間の控除を再開できます。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでいる方が確実に活用すべき制度です。

年末残高の0.7%が最長13年間、所得税・住民税から控除
3,000万円の借入で13年合計約222万円の減税
初年度のみ確定申告が必要（2年目以降は年末調整で自動）
ふるさと納税・iDeCoとの併用は可能だが控除枠に注意

月々の返済額は住宅ローンシミュレーション、購入予算は住宅購入予算シミュレーションで計算できます。

※本記事の金額は2026年時点の制度に基づく概算です。住宅の種類・借入条件により異なります。正確な控除額は税理士または最寄りの税務署にご確認ください。