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住宅ローンシミュレーション

借入金額・返済期間・金利を入力するだけで、月々の返済額・総返済額・利息合計を自動計算。元利均等と元金均等の比較もワンクリックで確認できます。

万円単位で入力してください。一般的には年収の5〜7倍が目安です。フラット35：借入額の考え方

万円

期間が長いほど月々の返済は少なくなりますが、利息の総額は増えます。

変動金利は0.3〜0.5%、固定金利（35年）は1.5〜2.0%が目安です。フラット35：最新金利

%

元利均等：毎月の返済額が一定（約9割が選択）。元金均等：元金を均等に返済、総返済額は少なくなります。

ボーナス返済を設定する

借入額のうちボーナスで返済する金額（万円）。借入額の40%以内が目安。ボーナスは変動リスクがあるため控えめに設定することをおすすめします。※ボーナス部分は半年複利で計算しています。実際の金融機関の計算方法と若干異なる場合があります。

万円
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住宅ローンの計算方法

元利均等返済の計算式

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定となる方式です。住宅ローン利用者の約9割が選択しています。

毎月返済額 = 借入額 × 月利 × (1+月利)返済月数 / ((1+月利)返済月数 − 1)

※ 月利 = 年利率 ÷ 12

毎月の返済額は一定ですが、返済の初期は利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元金の割合が増えていきます。

元金均等返済の計算式

元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定で、利息が残高に応じて減少する方式です。

毎月の元金 = 借入額 ÷ 返済月数
n回目の利息 = (借入額 − (n−1) × 毎月の元金) × 月利
n回目の返済額 = 毎月の元金 + n回目の利息

初回の返済額が最も高く、返済が進むにつれて返済額が減少します。総返済額は元利均等より少なくなりますが、初期の返済負担が大きくなります。

住宅ローンの金利タイプ

金利タイプ 金利目安 特徴 向いている人
変動金利 0.3〜0.5% 金利が低いが半年ごとに見直し。5年ルール・125%ルールあり 短期返済予定、金利リスクを許容できる方
固定期間選択型 0.8〜1.2% 選択期間中は金利固定。期間終了後は変動or再固定 一定期間の返済を確定させたい方
全期間固定金利 1.5〜2.0% 借入から完済まで金利が変わらない。フラット35が代表的 返済額を確定させたい方、金利上昇が不安な方

※ 金利は2026年2月時点の一般的な水準です。実際の金利は金融機関や審査結果により異なります。出典: 住宅金融支援機構「フラット35 金利情報」

借入額別の毎月返済額の目安

※ 元利均等返済・35年・ボーナス返済なしで計算

借入額 金利0.5% 金利1.0% 金利1.5% 金利2.0%

このツールでできること

住宅ローンの返済と合わせて、手取り計算ツールで実際の手取り額を確認し、無理のない返済計画を立てましょう。

使い方ガイド

  1. 借入金額を万円単位で入力します（クイックボタンで2000万〜6000万を選択可能）。
  2. 返済期間をプルダウンから選択します（10年〜35年）。
  3. 年利率を入力します。クイックボタンで変動金利（0.4%）やフラット35（1.5%）を選択できます。
  4. 返済方式を元利均等・元金均等から選びます（迷ったら元利均等を推奨）。
  5. 必要に応じて「ボーナス返済を設定する」を開き、ボーナス返済分を入力します。
  6. 「計算する」ボタンをクリックすると、結果が表示されます。

よくある間違い・注意点

「借りられる額」と「返せる額」は違う

金融機関の審査基準（返済負担率35%まで）と、実際に生活に余裕が持てる返済額（25%以内が推奨）は異なります。教育費・老後資金も含めたライフプラン全体で検討しましょう。参考：住宅金融支援機構：資金計画

変動金利の金利上昇リスク

変動金利は現在0.3〜0.5%と低水準ですが、将来の金利上昇で返済額が増加する可能性があります。5年ルール（5年間は返済額据置）・125%ルール（前回の1.25倍が上限）はあるものの、未払い利息が発生するリスクがあります。

諸費用が別途必要

住宅ローンの借入額とは別に、事務手数料・保証料・団体信用生命保険料・登記費用など、物件価格の3〜7%程度の諸費用が必要です。これらは本シミュレーションには含まれていません。

具体的な計算例

例1：3,000万円・35年・金利1.5%（フラット35・元利均等）

  • 毎月の返済額：約91,855円
  • 総返済額：約3,858万円
  • 利息合計：約858万円（借入額の約28.6%）
  • 年間返済額：約110万円

年収500万円の場合、返済負担率は約22%で安全圏内です。

例2：5,000万円・35年・金利0.4%（変動金利・元利均等）

  • 毎月の返済額：約127,595円
  • 総返済額：約5,359万円
  • 利息合計：約359万円（借入額の約7.2%）

同条件で金利1.5%の場合は利息合計が約1,431万円になり、金利差1.1%で約1,072万円の差が出ます。ただし変動金利は将来上昇するリスクがあります。

繰上返済と団信について

繰上返済の効果

住宅ローンは借入後に一部を繰上返済することで、元金を減らし利息を大幅に節約できます。例えば3,000万円・金利1.5%・35年の場合、5年目に100万円を繰上返済すると約40万円の利息削減が見込めます。「期間短縮型」（返済期間を縮める）と「返済額軽減型」（毎月の返済額を減らす）の2種類があり、利息削減効果は期間短縮型の方が大きくなります。

団体信用生命保険（団信）

ほとんどの住宅ローンでは団信への加入が必須です。団信は借入者が死亡・高度障害になった場合にローン残高がゼロになる保険で、金利に0.1〜0.3%程度上乗せされることが一般的です。がん特約・三大疾病特約を付ける場合はさらに0.1〜0.2%加算されます。本シミュレーションでは団信保険料は金利に含める形でご入力ください。

関連情報

出典：住宅金融支援機構「フラット35金利情報」、国土交通省「住宅ローン減税」

最終更新日：2026年2月

よくある質問

元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか？
元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息）が一定のため家計の計画が立てやすく、住宅ローン利用者の約9割が選択しています。元金均等返済は元金を均等に返済するため初回の返済額は高くなりますが、総返済額は元利均等より少なくなります。
変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？
変動金利（年0.3〜0.5%程度）は金利が低い反面、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利（フラット35で年1.5〜2.0%程度）は返済額が確定する安心感があります。金利上昇が不安な方や返済計画を確定させたい方は固定金利、短期間で返済予定の方や金利リスクを許容できる方は変動金利が向いています。
ボーナス返済はどのくらいに設定すべきですか？
ボーナス返済は借入額の40%以内が一般的な上限です。ただし、ボーナスは景気や会社の業績により変動するリスクがあるため、借入額の20%以内に抑えることをおすすめします。万が一ボーナスが減額された場合でも返済に困らない金額に設定しましょう。
住宅ローンの返済負担率の目安はどのくらいですか？
年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）は、一般的に25%以内が安全とされています。金融機関の審査基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下が多いですが、実際の生活では20〜25%程度に抑えることで余裕のある家計を維持できます。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは何ですか？
住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の0.7%を最大13年間、所得税から直接差し引ける制度です。所得税から引ききれない分は住民税からも控除されます（上限136,500円）。2026年入居の場合、新築で最大3,000万〜5,000万円（住宅性能による）の借入残高が対象です。

ご注意

本シミュレーションの計算結果は概算です。実際の返済額は金融機関の審査結果・適用金利・返済条件等により異なります。住宅ローンの契約にあたっては、金融機関にお問い合わせください。 計算は住宅金融支援機構「フラット35」、国土交通省「住宅ローン減税」の情報に基づいています。

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