住宅ローン 借り換えシミュレーション

「今の住宅ローン金利、もっと安くならないだろうか」――毎月届く返済予定表を眺めながら、そんな疑問を持つ方は少なくありません。とくに数年前に固定金利や店頭金利で契約した方にとって、ネット銀行の低金利は気になる存在です。しかし、金利だけを見て飛びつくと、諸費用で損をするケースも珍しくありません。借り換えは「利息の軽減額」と「諸費用」のバランスを正確に把握することが第一歩です。

このツールでできること

本ツールでは、現在のローン条件と借り換え後の条件を入力するだけで、以下の内容を自動計算します。

• 諸費用（事務手数料・登録免許税・司法書士報酬など）を含めた実質メリット額
• 毎月の返済額がいくら下がるか（月々の返済額差額）
• 諸費用を何ヶ月で回収できるか（損益分岐点）
• 借り換え判断の3条件（金利差・残高・残り期間）を自動チェック
• 現在と借り換え後の総返済額・利息の比較表とドーナツチャート

元利均等返済・元金均等返済の両方に対応し、ボーナス返済分や返済期間の変更も設定可能です。諸費用は手動入力のほか、ネット銀行の一般的な費用体系で自動概算もできます。

使い方ガイド

1. 現在の借入残高を入力 ── 金融機関のマイページや返済予定表にある「残元金」の金額を万円単位で入力します。クイックボタン（1000万/2000万/3000万/4000万）も使えます。
2. 残りの返済期間と現在の金利を入力 ── 完済予定日から逆算した年数と、現在適用されている金利（%）を入力します。金利は毎月届く利息計算書や金融機関マイページで確認できます。
3. 借り換え後の金利を入力 ── 検討中の金融機関の金利を入力します。2026年時点のネット銀行変動金利は0.3〜0.8%程度が目安です。
4. 必要に応じて詳細設定を開く ── ボーナス返済分の入力、返済方法の切替（元利均等/元金均等）、返済期間の変更、諸費用の手動入力が可能です。
5. 「借り換えメリットを計算する」ボタンを押す ── 結果が即座に表示されます。

計算の仕組み・根拠

借り換え判断の3つの目安条件

以下の3条件を満たすと、借り換えメリットが大きくなるとされています。

出典：全国銀行協会「住宅ローンの借り換え」

返済額の計算方法

元利均等返済の毎月返済額は以下の数式で算出しています。

元金均等返済の場合は、毎月の元金返済分（= 借入残高 / 返済月数）に残元金に対する利息を加算します。諸費用はネット銀行（保証料無料・事務手数料定率型）を想定し、融資事務手数料（税込2.2%）・登録免許税（0.4%）・司法書士報酬・印紙税・抵当権抹消費用を自動概算しています。

出典：住宅金融支援機構「融資のご案内」

具体的な計算例

計算例1：残高2,500万円・金利1.5%から0.5%へ（残り25年）

計算例2：残高1,500万円・金利2.0%から0.8%へ（残り15年）

借り換えの流れ

1. 情報収集：複数の金融機関の金利を比較します。住宅ローンシミュレーションで新規借入の返済額も確認できます。
2. シミュレーション：本ツールで諸費用込みのメリット額を試算します。
3. 事前審査：借り換え先の金融機関に申込みます（通常1〜3日）。
4. 本審査：必要書類を提出し正式審査を受けます（通常1〜3週間）。
5. 契約：新しいローン契約を締結します。
6. 融資実行：旧ローンを完済し、新ローンの返済が開始されます。

借り換えの申込みから融資実行まで、通常1〜2ヶ月ほどかかります。余裕を持ったスケジュールで進めましょう。

よくある間違い・注意点

• 諸費用を考慮せずに「金利が下がる＝得」と判断してしまう：借り換えには事務手数料・登録免許税・司法書士報酬など数十万円の費用がかかります。金利差が小さい場合、費用が利息軽減額を上回って損になるケースもあるため、必ず諸費用込みで比較しましょう。
• 住宅ローン控除の残存期間を見落とす：借り換え後のローンの返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用を受けられなくなります。期間短縮を検討する場合は特に注意が必要です。詳しくは国税庁「住宅ローン控除」をご確認ください。
• 団体信用生命保険（団信）の加入条件：借り換え時に新たに団信に加入する必要があります。年齢や健康状態によっては加入できない場合があり、借り換えそのものができなくなる可能性があります。
• 変動金利のリスクを過小評価する：変動金利で借り換えた場合、将来の金利上昇により返済額が増える可能性があります。金利が0.5%上昇した場合のシナリオも確認しておくことをおすすめします。

借り換えで浮いた資金を繰上返済に回すことで、さらに利息負担を減らす戦略も検討できます。住宅購入前の段階であれば、まず住宅購入予算シミュレーションで適切な借入額を確認しましょう。

最終更新日: 2026年2月