住宅ローン 繰上返済シミュレーション

このツールでできること

「ボーナスが入ったけれど、繰上返済に回したらどれくらい利息が減るのだろう」――住宅ローンを抱えるご家庭にとって、繰上返済は最も身近で効果の大きい家計改善策の一つです。しかし、期間短縮型と返済額軽減型で効果がどう違うのか、具体的な数字を比較しないまま判断してしまう方も少なくありません。

本ツールは、繰上返済額を入力するだけで期間短縮型と返済額軽減型の利息軽減額・期間短縮効果をサイドバイサイドで同時比較できます。元利均等返済と元金均等返済の両方式に対応しており、残高推移グラフで視覚的に効果を確認できます。住宅ローンシミュレーションで月々の返済額を確認した上で、繰上返済の効果をシミュレーションしてみてください。

繰上返済とは

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった金額をローンの元金に充当する返済方法です。元金が減ることで、その分の利息を払わなくて済むようになります。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の約3割が借入後5年以内に繰上返済を経験しているとされています。

使い方ガイド

以下の手順で繰上返済の効果を計算できます。入力に必要な情報はお手元の返済予定表で確認できます。

1. 借入残高を入力します。返済予定表の「残元金」欄に記載されている金額です。クイックボタン（1000万/2000万/3000万/5000万）を使うと素早く入力できます。
2. 残返済期間を入力します。完済までの残り年数を記入してください。返済予定表の最終回の年月から逆算できます。
3. 金利を入力します。変動金利の場合は現在の適用金利を入力してください。固定金利の場合はその金利をそのまま入力します。
4. 繰上返済額を入力します。実際に繰上返済に充てる予定の金額です。
5. 返済方式を選択します。一般的な住宅ローンは元利均等返済です。不明な場合は返済予定表で確認してください。
6. 「繰上返済の効果を計算」ボタンを押すと、期間短縮型と返済額軽減型の両方の効果が一覧表とグラフで同時に表示されます。

具体的な計算例

※上記は元利均等返済方式の概算値です。実際の金額は金融機関の計算方法により若干異なる場合があります。

よくある間違い・注意点

• 手元資金を残さずに全額を繰上返済に回してしまう: 突然の出費（病気・失業・住宅修繕等）に対応できなくなります。一般的に生活費の6ヶ月分程度は緊急資金として確保した上で繰上返済額を検討しましょう。
• 住宅ローン控除期間中の繰上返済で損をするケース: 住宅ローン控除は「年末ローン残高×0.7%」が所得税から控除されます。ローン金利が0.7%以下の場合、控除期間終了後に繰上返済した方が有利になる場合があります。繰上返済 vs 投資 比較ツールで住宅ローン控除の影響も含めた比較ができます。
• 団体信用生命保険（団信）のカバー額の減少を見落とす: 住宅ローンには生命保険が付帯されており、万一の場合にローン残高が保険で完済されます。繰上返済で残高を減らすと、この保険のカバー額も同額減少します。別途生命保険に加入している場合は問題ありませんが、団信を主な保障と考えている方は注意が必要です。

繰上返済のベストタイミング

繰上返済は早い時期に行うほど利息軽減効果が大きくなります。住宅ローンは返済初期ほど利息の割合が高いため、借入から5〜10年以内の繰上返済が最も効果的とされています。ただし、以下の点を考慮して総合的に判断しましょう。

• 住宅ローン控除の適用期間中（最大13年）は、控除額と利息を比較して判断
• 変動金利の場合は将来の金利上昇リスクも考慮
• 借り換えシミュレーションで借り換えとの比較も検討する価値があります

関連情報・出典

• 住宅金融支援機構: 繰上返済のしくみ
• 国税庁: 住宅借入金等特別控除
• 日本銀行: 貸出金利統計

最終更新日: 2026年2月