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不動産投資利回り計算シミュレーション

物件価格・家賃収入・諸経費を入力するだけで、表面利回り・実質利回り・キャッシュフローを自動計算。投資回収年数・利回り判定付き。

購入価格を万円単位で入力。国土交通省：土地総合情報システムで相場を確認できます。

万円

満室時の月額家賃を円単位で入力。LIFULL HOME'S：家賃相場で周辺相場を確認できます。

円/月

年間を通じた空室の割合。全国平均は約13.6%（総務省 住宅・土地統計調査）。都心は5〜10%、郊外は15〜20%が目安。

%
▶ 詳細設定（経費・ローン条件）

より正確な実質利回り・キャッシュフローを算出するために入力してください。

📋 年間経費

管理会社に支払う月額管理委託料。家賃の5%程度が相場。

円/月

マンションの場合、管理組合に支払う積立金。築年数が古いほど高くなる傾向。

円/月

固定資産税評価額の約1.4〜1.7%。物件購入時に不動産会社に確認できます。

万円/年

火災保険料、広告費、原状回復費、税理士費用など。年間10〜30万円程度が目安。

万円/年

築年数に応じた家賃の年間下落率。一般的に年0.5〜1.5%程度。10年CF推移に反映されます。

%/年

仲介手数料・登記費用・不動産取得税等。物件価格の7〜10%が目安。

%（物件価格比）

🏦 ローン条件

ローンを利用する

物件価格の80〜100%が一般的。フルローンの場合は物件価格と同額。

万円

不動産投資ローンは年1.5〜4.5%程度。金融機関や借入条件により異なります。各銀行の投資用ローン金利を比較してください。

%

一般的に15〜35年。築年数により上限が制限される場合があります。

年
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不動産投資の利回りとは？

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったシンプルな指標です。経費を含まないため、物件を比較する際の目安として使われます。

計算式：表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100（%）

実質利回り（ネット利回り）

実質利回りは、管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費と、購入時の諸費用を考慮した利回りです。実際の投資判断には、表面利回りよりも実質利回りを重視しましょう。

計算式：実質利回り = （年間家賃収入 × （1 − 空室率） − 年間経費） ÷ （物件価格 + 購入諸費用） × 100（%）

キャッシュフロー（CF）

キャッシュフローは、家賃収入からすべての支出（経費＋ローン返済）を差し引いた、実際に手元に残る金額です。CFがプラスなら毎月収益が得られ、マイナスなら持ち出しが発生します。

計算式：年間CF = 年間実収入 − 年間経費 − 年間ローン返済額

利回りの目安（物件タイプ別）

物件タイプ 表面利回り目安 特徴
都心ワンルーム 4〜6% 安定した需要、低リスク
都心ファミリー 3〜5% 長期入居、低回転率
一棟アパート 6〜10% 複数戸でリスク分散
地方物件 8〜15% 高利回りだが空室リスク高

よくある質問

表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？
表面利回り（グロス利回り）は「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算される、経費を考慮しない簡易的な指標です。実質利回り（ネット利回り）は「（年間家賃収入−年間経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100」で計算され、管理費・修繕積立金・固定資産税などの実際の経費を反映した、より実態に近い収益性を示します。物件比較には表面利回りが便利ですが、投資判断には実質利回りを重視しましょう。
不動産投資の利回りの目安はどのくらいですか？
一般的な目安として、表面利回りは都心部のマンションで4〜6%、地方物件で7〜12%程度です。実質利回りは表面利回りから1〜3%低くなるのが一般的です。ただし、利回りだけで判断するのは危険です。高利回り物件は空室リスクや修繕コストが高い場合があります。立地・築年数・管理状態・将来の賃貸需要なども総合的に判断することが重要です。
空室率はどのくらいで計算すべきですか？
一般的に10〜20%で見積もるのが安全です。総務省の住宅・土地統計調査によると、全国平均の空き家率は約13.6%（2023年時点）です。都心部の駅近物件は5〜10%、郊外は15〜20%、地方は20〜30%程度が目安です。退去後の原状回復・募集期間（通常1〜3ヶ月）も考慮しましょう。楽観的に0%で計算するのは避けてください。
購入諸費用にはどのような費用が含まれますか？
物件価格の7〜10%程度が目安です。主な内訳は：仲介手数料（物件価格×3%＋6万円＋消費税）、不動産取得税（固定資産税評価額×3〜4%）、登録免許税（土地1.5%・建物2%）、司法書士報酬（10〜20万円）、ローン事務手数料、火災保険料などです。中古物件の場合、固定資産税の日割り精算も発生します。
キャッシュフロー（CF）がマイナスでも投資すべきですか？
月間CFがマイナスの場合、毎月の持ち出し（自己負担）が発生します。これは基本的に避けるべきですが、将来の売却益（キャピタルゲイン）やローン完済後の家賃収入を見込んで、あえてCFマイナスの物件に投資する戦略もあります。ただし初心者は、CFがプラスの物件から始めることをおすすめします。持ち出しが続くと資金ショートのリスクがあります。

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ご注意

本シミュレーションは概算です。実際の金額は金融機関・不動産会社にお問い合わせください。 計算は利回り計算式は一般的な不動産投資指標に基づいています。税金（所得税・住民税）は含まれていません。の情報に基づいています。