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繰上返済 vs 投資 比較シミュレーション

住宅ローンの繰上返済に回すか、NISAなどの投資に回すか。利息軽減額と投資リターンを同時比較して最適な選択を判断できます。

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一括で繰上返済するか、投資に回すかを比較する金額です。

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年

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株式インデックスの長期平均は年3〜7%程度です。

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NISA口座は運用益非課税。特定口座は20.315%課税。

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繰上返済と投資の判断基準

繰上返済が有利なケース

  • ローン金利が1.5%以上の場合
  • 住宅ローン控除が終了済みの場合
  • リスクを取りたくない方
  • 退職までの期間が10年未満の場合
  • 変動金利で金利上昇が不安な方

投資が有利なケース

  • ローン金利が1%以下の場合
  • 住宅ローン控除がまだ適用中の場合
  • NISA枠がまだ余っている場合
  • 投資期間が15年以上確保できる場合
  • 相場変動に動じない方

住宅ローン控除の影響

住宅ローン控除は年末残高の0.7%が所得税から控除される制度（最大13年間）です。繰上返済をすると年末残高が減少し、翌年以降の控除額も減ります。

例えば、ローン残高3,000万円で繰上返済300万円を行うと、年末残高が2,700万円に減少。翌年の控除額は21万円→18.9万円に減少し、残りの控除期間分だけ控除の恩恵が小さくなります。

NISA口座の税メリット

新NISA口座では運用益が非課税のため、投資リターンがそのまま手元に残ります。特定口座では運用益に20.315%の税金がかかるため、実質リターンが約2割減ります。

関連情報

最終更新日:

よくある質問

繰上返済と投資、どちらが得ですか？
一般的に、住宅ローンの金利よりも投資の期待リターンが高ければ投資が有利です。例えば、ローン金利1%で投資利回り5%なら、理論上は投資の方が得です。ただし、投資には元本割れリスクがあるため、確実にお金を増やしたい場合は繰上返済が安全です。住宅ローン控除の適用中は控除終了後に繰上返済する方が得な場合が多いです。
住宅ローン控除期間中に繰上返済すべきですか？
住宅ローン控除は年末残高の0.7%が所得税から控除されます。ローン金利が0.7%以下の場合、控除期間中は繰上返済せずに控除の恩恵を最大限受けた方が得になります。金利が0.7%を超える場合でも、繰上返済の利息軽減効果と控除の減少を比較して判断する必要があります。当ツールではこの影響も計算します。
NISA口座と特定口座では結果が変わりますか？
はい、大きく変わります。NISA口座では運用益が非課税のため、投資リターンがそのまま手元に残ります。特定口座では運用益に20.315%の税金がかかるため、実質リターンが約2割減ります。例えば利回り5%の場合、NISA口座なら実質5%、特定口座なら実質約4%のリターンになります。
投資にはリスクがありますが、大丈夫ですか？
投資には元本割れのリスクがあります。当ツールの計算結果は一定の利回りを想定した理論値であり、実際には相場の変動により大きく異なる可能性があります。繰上返済は確実に利息を軽減できるため、リスクを取りたくない方は繰上返済を優先しましょう。投資する場合は、長期・分散・積立を心がけてください。
この計算結果は正確ですか？
当ツールは一般的な計算式に基づいた概算です。繰上返済の利息軽減額は元利均等返済方式で計算しています。投資リターンは一定の年率で複利計算しており、実際の変動は考慮していません。住宅ローン控除は2026年時点の制度（年末残高の0.7%、最大13年）に基づいています。正確な判断は税理士やFPにご相談ください。

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ご注意

本ツールは情報提供を目的としており、投資助言ではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。 計算は金融・投資の情報に基づいています。