繰上返済 vs 投資 比較シミュレーション

このツールでできること

マイホーム購入後にまとまった貯蓄ができると、多くの方が「このお金、住宅ローンの繰上返済に充てるべきか、それともNISAで投資すべきか」と悩まれます。住宅ローン金利と投資リターンの数字だけを見て判断しがちですが、実際には住宅ローン控除の残年数や投資口座の課税関係によって結論が変わります。

本ツールは、繰上返済の利息軽減額と投資のリターンを同時に比較し、どちらが有利かを数字で示します。住宅ローン控除の残年数やNISA口座の非課税メリットも加味した判定ができるため、より現実に即した比較が可能です。利回り別の損益分岐点も一覧で確認でき、住宅ローンシミュレーションやNISAシミュレーションと組み合わせて総合的な資産計画を立てることができます。

使い方ガイド

以下の手順でシミュレーションを行います。手元に住宅ローンの返済予定表を用意するとスムーズです。

1. 繰上返済/投資に回す金額を入力します。手元にあるまとまった資金（ボーナスや貯蓄など）の金額です。
2. 住宅ローン残高と残返済期間を入力します。返済予定表の「残元金」欄と最終返済日から確認できます。
3. ローン金利を入力します。変動金利なら現在の適用金利を入力してください。
4. 投資の想定利回りを入力します。全世界株式インデックスの長期平均は年5〜7%程度ですが、保守的に3〜5%で試算するのが一般的です。
5. 投資口座の種類を選択します。NISA口座（非課税）か特定口座（課税20.315%）で結果が大きく変わります。
6. 住宅ローン控除が残っている場合は「住宅ローン控除の残年数を考慮する」にチェックを入れ、残年数を入力します。
7. 「比較シミュレーション」ボタンを押すと、結論・比較テーブル・利回り別比較・資産推移グラフが表示されます。

具体的な計算例

※上記は一定の利回りを想定した理論値です。投資には元本割れリスクがあり、将来のリターンを保証するものではありません。

繰上返済と投資の判断基準

よくある間違い・注意点

• 「金利より利回りが高ければ必ず投資が得」と単純比較してしまう: ローン金利1%と投資利回り5%を比較して「投資が4%得」と考えがちですが、住宅ローン控除の減少分、NISA枠の上限（年360万円）、投資の元本割れリスクを考慮する必要があります。本ツールではこれらの要素を加味して判定しています。
• 住宅ローン控除期間中の繰上返済で二重に損をするケース: 金利0.5%のローンで控除期間中に繰上返済すると、利息軽減効果が小さいうえに控除額も減少します。控除期間中は繰上返済せず、NISA口座で投資した方が合理的なケースが多いとされています。詳しくは繰上返済シミュレーションで利息軽減効果を確認してください。
• 投資の想定利回りを楽観的に設定しすぎる: 全世界株式インデックスの過去30年の実績リターンは年6〜7%程度ですが、将来もこの水準が続く保証はありません。保守的に年3〜4%で試算し、それでも投資が有利な場合に投資を選択するのが堅実な判断と考えられます。

住宅ローン控除の影響

住宅ローン控除は年末残高の0.7%が所得税から控除される制度（最大13年間）です。繰上返済をすると年末残高が減少し、翌年以降の控除額も減ります。

例えば、ローン残高3,000万円で繰上返済300万円を行うと、年末残高が2,700万円に減少。翌年の控除額は21万円→18.9万円に減少し、残りの控除期間分だけ控除の恩恵が小さくなります。

NISA口座の税メリット

新NISA口座では運用益が非課税のため、投資リターンがそのまま手元に残ります。特定口座では運用益に20.315%の税金がかかるため、実質リターンが約2割減ります。例えば利回り5%の投資で100万円の運用益が出た場合、NISA口座なら100万円がそのまま手元に残りますが、特定口座では約80万円に減少します。

関連情報・出典

• 国税庁: 住宅借入金等特別控除
• 金融庁: 新しいNISA
• 住宅金融支援機構: 繰上返済のしくみ

最終更新日: 2026年2月